Soldes de janvier

Monuments historiques cherchent repreneurs

LE MONDE | 10.01.05 | 14h36

La liste des 178 édifices que l'Etat envisage de transférer aux collectivités locales suscite pour l'instant peu de candidatures, en raison du coût de fonctionnement des bâtiments et de frictions politiques.

Le transfert des monuments historiques aux collectivités locales n'a rien à voir avec celui des footballeurs. Et pourtant, l'argent et la politique provoquent de vives tensions depuis quelques semaines. Depuis, en fait, que le ministre de la culture et de la communication, Renaud Donnedieu de Vabres, a rendu publique la liste des 178 édifices dont la propriété peut être transférée de l'Etat aux régions, départements ou communes qui se porteront volontaires. Ces dernières ont un an pour se décider (Le Monde du 19 novembre 2004).

On trouve dans cette liste des monuments majeurs comme les châteaux du Haut-Kœnigsbourg en Alsace ou de Chaumont-sur-Loire (Centre), le palais Jacques-Cœur à Bourges (Centre), les abbayes de Montmajour et de Silvacane (Provence-Alpes-Côte d'Azur) ou de Jumièges (Haute-Normandie). Mais la plupart sont d'importance moindre, comme le dolmen de Lestrigniou à Plomeur (Bretagne), le tumulus de Sainte-Savine (Champagne). En tout cas, ils n'attirent pas les foules et sont déficitaires, comme la plupart des monuments historiques, du reste.

Nombre d'élus locaux redoutent donc un "cadeau empoisonné". Le transfert de propriété est prévu dans la loi de décentralisation de 2004, relative aux libertés et aux responsabilités locales : s'il est effectué "à titre gratuit", le coût n'est pas neutre pour la collectivité qui se porte acquéreur puisqu'elle devra assurer, en théorie, l'entretien et la restauration de l'édifice, la rémunération des agents transférés, etc. Tout dépendra de la convention qui sera conclue entre les parties. Les travaux de restauration seront "susceptibles d'être subventionnés par l'Etat", peut-on lire dans la loi de 2004.

Les négociations entre l'Etat et les acquéreurs potentiels pourront commencer dès que le décret confirmant la liste des monuments transférables sera publié, "probablement fin janvier", indique-t-on Rue de Valois.

Pour l'instant, les candidatures ne se bousculent pas. C'est évidemment l'argument financier qui freine les ardeurs. Seul le président (UMP) du conseil général du Bas-Rhin, Philippe Richert, s'est déclaré officiellement preneur du Château du Haut-Kœnigsbourg. Entièrement restauré, l'édifice médiéval, refait au XIXe siècle, est l'un des rares monuments historiques rentables, avec plus de 500 000 visiteurs par an. En 2003, année mauvaise pour le tourisme, du fait notamment de la canicule, les recettes d'exploitation du château s'élevaient à 2,61 millions d'euros, contre 1,078 million d'euros de dépenses. De plus, "son acquisition s'inscrit dans la politique du conseil général en faveur des châteaux et des ruines, très présents dans les collines vosgiennes. Ce sont même des buts de promenade pour les visiteurs", explique M. Richert, qui compte faire du Haut-Kœnigsbourg "la locomotive" du département.

LA FRONDE DES RÉGIONS

A l'inverse, la grande majorité des monuments sont des boulets, en termes financiers. Ainsi la splendide abbaye de Montmajour, située à quelques kilomètres d'Arles, affiche un déficit d'exploitation de 46 000 euros en 2002, et de 131 000 euros en 2003. La commune de Croix, dans le Nord, "n'a pas les moyens" de reprendre la Villa Cavrois, construite en 1932 par l'architecte Robert Mallet-Stevens, un bâtiment vandalisé en cours de restauration par l'Etat. Le président de la communauté urbaine de Lille, Pierre Mauroy (PS), est intéressé par l'édifice, mais se "donne le temps de réfléchir".

Les perspectives d'acquisition sont également empoisonnées par le contexte politique : les régions sont dirigées par la gauche, à l'exception de l'Alsace et de la Corse. La bataille que mènent les présidents socialistes contre les projets de décentralisation du gouvernement n'améliore pas le climat.

Ainsi le seul monument susceptible d'intéresser la région Centre est le château de Chaumont. Reste à savoir si M. Donnedieu de Vabres est "dans l'état d'esprit" de discuter avec le président (PS) Michel Sapin, souligne-t-on Rue de Valois. "Nous ne cherchons pas à être châtelains !", avait déclaré M. Sapin à la rentrée 2004, avant de dénoncer "l'obsession du gouvernement à transférer les déficits" (Le Monde du 18 septembre 2004).

Les présidents de région sont les élus locaux les plus méfiants. Les mêmes qui revendiquaient, il n'y a pas si longtemps, la gestion du patrimoine opposent aujourd'hui une fin de non-recevoir. Le président (PS) de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur, Michel Vauzelle, déclarait au Monde (daté 30 juin 2003), en plein débat sur la décentralisation : "Les habitants de la région sont attachés à leurs monuments, notamment en Provence. La région est plus à même de contrôler l'état des monuments classés ou inscrits qui se trouvent sur son territoire. (...) Les travaux engagés seraient également mieux suivis."

Un an et demi plus tard, M. Vauzelle amorce un "mouvement de recul". Il s'en explique : "On nous met dans un cabas tous les monuments que l'Etat ne veut plus et on nous dit : A vot' bon cœur, Messieurs Dames !" Il critique "la philosophie générale de la loi de décentralisation" et mène la fronde : en novembre 2004, il réunissait à Marseille la commission culture de l'Association des régions de France (ARF), qui fut présidée par Jean-Pierre Raffarin en 1998, quand il était à la tête de la région Poitou-Charentes.

Signe des temps, l'ARF est aujourd'hui dirigée par le patron de la région Aquitaine, le socialiste Alain Rousset. L'une de ses missions est de "faire connaître au gouvernement la position officielle des présidents de conseil régional sur les politiques publiques". Le verdict de la réunion du 23 novembre est sans ambiguïté : "Les dispositions prévues par cette loi, établie sans aucune concertation avec les collectivités concernées, vont incontestablement conduire à un véritable démantèlement d'une partie significative du paysage patrimonial de notre pays", indique le compte rendu. "De telles conditions, inacceptables en l'état, conduisent les régions à refuser l'expérimentation proposée dans le domaine du transfert de propriété et de gestion des monuments concernés", lit-on encore. L'ARF réclame, enfin, "la tenue rapide d'une table ronde sur tous ces enjeux avec le ministre de la culture et de la communication".

La réponse du ministre ? Il commence à voir rouge. "S'ils ne veulent pas des monuments, on retirera la liste !", s'agaçait M. Donnedieu de Vabres avant Noël, dans les couloirs de l'Assemblée nationale. Les négociations s'annoncent chaudes.

La vente par lots accusée de chasser les locataires des centres-villes

LE MONDE | 10.01.05 | 14h11

La pratique des ventes, appartement par appartement, d'immeubles entiers s'est largement développée ces dernières années à Paris, Marseille ou Lyon. Des élus s'inquiètent de la fuite des classes moyennes que provoquent ces opérations qui attirent désormais des fonds de pension américains.

Square du roule , résidence des Arquebusiers, 39 bis, rue de Montreuil... Depuis un an et demi, ces adresses parisiennes sont devenues des lieux de résistance. Une partie des locataires en place ont, en effet, décidé de s'opposer à la vente de leur immeuble "à la découpe" - c'est-à-dire appartement par appartement. Ils craignent que de telles transactions les contraignent à quitter leur logement.

Depuis le début des années 1990, de nombreux investisseurs institutionnels (compagnies d'assurances, banques, sociétés foncières...) ont décidé de céder des pans entiers de leur patrimoine locatif. Le mouvement est devenu massif à compter de 2000, du fait de l'envolée des prix de l'immobilier : dans l'ancien, ceux-ci se sont accrus de 83 % à Paris, depuis début 1998, selon une étude de l'Insee. Désireux de tirer partie de cette hausse, les "propriétaires personnes morales" se sont séparés d'une large partie de leurs immeubles d'habitation, engrangeant au passage d'importantes plus-values.

Dans cette vaste foire aux logements, qui concerne Marseille (Le Monde du 20 octobre 2004), l'Ile-de-France ou Lyon, les fonds d'investissement américains ou, dans une moindre mesure, européens, ont fait leur apparition, avec des moyens financiers considérables. L'un d'eux a même réalisé un coup fumant en 2003. Basé aux Etats-Unis, Westbrook a ainsi dépensé près de 1,2 milliard d'euros pour acquérir une centaine de bâtiments qui appartenaient à deux sociétés foncières, Gecina et Simco.

Le fonds d'investissement américain cherche, maintenant, à revendre son patrimoine, appartement par appartement, dans le but manifeste de réaliser de gros profits. Il a par exemple racheté dix bâtiments, sis square du Roule et rue du Faubourg-Saint-Honoré, dans le 8e arrondissement de Paris, pour 79 millions d'euros (soit un prix moyen d'environ 3 700 euros le mètre carré). Aujourd'hui, ces logements sont mis en vente à 6 300 euros le mètre carré en moyenne (soit une plus-value de 70 %, compte non tenu des frais engagés par Westbrook).

D'autres opérateurs sont également en quête de marges généreuses. Au 39 bis, rue de Montreuil, dans le 11e arrondissement de la capitale, Sorege III se défait de trois immeubles, lot par lot. Le prix proposé aux occupants approche les 4 600 euros du mètre carré en moyenne, alors même que cette filiale du Crédit foncier avait déboursé 50 % de moins pour prendre possession de la résidence en février 2004, d'après Denis Gettliffe, président de l'association de locataires. Peu importe si cet investisseur empoche un joli bénéfice, aux yeux d'Eric et de Naguib : ces deux occupants considèrent que l'offre de Sorege III est une "aubaine" pour devenir propriétaire. "On ne trouve rien à moins de 5 000 euros le mètre carré dans le quartier", soutiennent-ils. Mais leur enthousiasme n'est pas partagé par tous les locataires. Pour Caterine, par exemple, qui partage son trois-pièces avec une jeune femme, l'acquisition de son appartement est hors de portée : "Je n'ai pas les moyens", résume-t-elle.

C'est bien là que réside le problème. Lorsqu'un immeuble est vendu à la découpe, les locataires se retrouvent face à une délicate alternative : acheter leur logement ou partir lorsque le bail expire - à moins que le propriétaire accepte de prolonger ou de renouveler le contrat de location, ce qui est loin d'être toujours le cas. Résultat : certains ménages risquent de devoir faire leur valise, faute de pouvoir racheter leur habitation. Quelques-uns pourraient même être contraints de quitter Paris, compte tenu de la pénurie de logements locatifs et de la cherté des loyers.

"PHÉNOMÈNE D'ÉVICTION"

L'enjeu n'est pas mince, dans la mesure où les ventes à la découpe "représentent 15 % des transactions conclues dans la capitale, en 2003 et en 2004", assure Patrick Bloche, député (PS) de Paris. Elles "contribuent à accélérer le phénomène d'éviction des classes moyennes de Paris", renchérit François Lebel, maire (UMP) du 8e arrondissement, qui dénonce les "raids" de "groupes financiers américains, motivés par la spéculation immédiate". Enfin, elles retirent du marché locatif des centaines d'habitations et alimentent, du même coup, "la tendance à la hausse"du prix des locations, d'après une étude de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) publiée en septembre 2004.

Toutefois, ces opérations immobilières n'expliquent pas à elles seules l'écrémage social de la population parisienne. D'autres facteurs sont à l'œuvre : disparition progressive d'une offre locative à bon marché (hôtels meublés, logements en loi de 1948...), élévation des valeurs de l'immobilier dans un contexte de déséquilibre structurel entre l'offre et la demande...

Il n'empêche. La Ville de Paris n'entend pas rester passive. "Il est de la responsabilité d'une municipalité de préserver la diversité sociologique de sa population", soulignait Jean-Yves Mano, adjoint (PS) au maire de Paris en charge du logement, lors d'une réunion sur la vente à la découpe, le 7 décembre 2004. Quatre immeubles, qui devaient être écoulés lot par lot, ont été rachetés (ou sont sur le point de l'être) par la Caisse des dépôts et consignations. L'objectif est de maintenir ces logements "dans un parc locatif à loyers maîtrisés, aux alentours de 12 à 14 euros le mètre carré par mois", explique M. Mano.

Plusieurs parlementaires, de la majorité comme de l'opposition, ont, par ailleurs, défendu des amendements en faveur des locataires. Lors de l'examen de la loi de finances 2005, Françoise de Panafieu, député (UMP) de Paris, a, par exemple, proposé que soit imposée une décote de 30 % au bénéfice des occupants. La suggestion a été repoussée. En revanche, les avantages fiscaux dont bénéficient les marchands de biens ont été réduits, grâce à un amendement présenté par Patrick Bloche, député (PS) de la capitale : jusqu'à présent, ces opérateurs étaient exonérés de droits de mutation si le bien qu'ils revendaient avait été acheté au cours des quatre dernières années ; désormais, ils ne pourront jouir de cette libéralité que pendant deux ans.

D'autres mesures pourraient également prendre forme, à l'issue de la réunion de la commission nationale de concertation, qui doit se tenir à la mi-janvier. Cette instance, où siègent des représentants des bailleurs institutionnels et des associations de locataires, doit, en effet, "débattre" de la vente à la découpe. "Nous espérons qu'elle parviendra à un accord permettant d'améliorer la protection des locataires qui ne peuvent pas ou ne veulent pas acheter leur habitation", indique-t-on dans l'entourage de Marc-Philippe Daubresse, le ministre délégué au logement. La Fédération des sociétés immobilières et foncières a, d'ores et déjà, fait savoir qu'elle serait "prête à faire des propositions pour résoudre les situations des locataires les plus fragiles ou en difficulté".

Bertrand Bissuel et Isabelle Rey-Lefebvre

D'autres pays également touchés

Le désengagement des propriétaires institutionnels et publics ne touche pas que la France. En Italie, dès la fin 2001, un premier portefeuille de 27 000 immeubles résidentiels appartenant à l'Etat et à sept caisses de retraite a été cédé, moyennant 5,1 milliards d'euros. En novembre 2002, un second portefeuille de 62 800 immeubles (résidentiels à 85 %) a également changé de mains. En Allemagne, le mouvement a démarré en 1997, avec la vente de 39 000 logements appartenant à la Deutsche Post et au gouvernement fédéral. En juillet 2004, la principale caisse de retraite publique, la BFA, a annoncé la cession de 78 000 appartements berlinois au fonds américain Fortress, pour 3,7 milliards d'euros. Cette opération était assortie de conditions visant à limiter les hausses de loyer et à favoriser les locataires (possibilité d'acquérir leur appartement avec un rabais de 15 %). Enfin, le 15 décembre 2004, le groupe Thyssen Krupp a vendu 48 000 logements, essentiellement situés dans la Ruhr, à un fonds géré par la banque américaine Morgan Stanley, pour 2,1 milliards d'euros.

Des garanties pour les locataires

Tout locataire qui vit dans un immeuble de plus de dix logements bénéficie d'une protection renforcée lorsque celui-ci est mis en vente. Le bailleur doit organiser une réunion pour l'informer des conditions de la cession. Celles-ci sont confirmées par écrit, dans un document qui détaille l'opération (fonctionnement de la copropriété, prix moyens au mètre carré...). Le propriétaire doit ensuite respecter un délai de trois mois avant d'adresser une offre de vente au locataire.

S'il ne se porte pas acquéreur, l'occupant peut être relogé après avoir reçu son "congé pour vente" (sous réserve que ses ressources n'excèdent pas un certain niveau). Autre cas de figure : le bail doit être renouvelé lorsque le locataire ne peut pas racheter son logement et qu'il n'est pas en mesure de déménager à cause de son âge, de son état de santé... Ces protections cessent de s'appliquer dès lors que l'habitation est revendue à un tiers. Le maintien dans les lieux est alors uniquement garanti aux locataires de plus de 70 ans, qui gagnent moins d'une fois et demi le smic par mois.